DIRITTO DEL CONDUTTORE ALLA RINEGOZIAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE A SEGUITO DELLA CRISI DA COVID-19

L'Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione con la Relazione n. 56 dell'8 luglio 2020 è recentemente intervenuto su un tema di grande attualità come l'impatto dell'epidemia sui contratti commerciali.
Come è noto la pandemia da Covid-19 e le misure straordinarie di contenimento adottate dal Governo hanno avuto una grave ripercussione sull'economia e sulle attività di ristoranti, bar, attrezzature sportive e sulle attività economiche d'impresa in genere.
Nella Relazione in oggetto la Corte di Cassazione ha evidenziato l'inadeguatezza dei rimedi previsti dal codice civile per far fronte a questa situazione straordinaria.
Ciò in particolare perché, a differenza di quel che prevede il codice civile e, cioè, rimedi tendenzialmente diretti alla risoluzione del contratto, nella maggior parte dei casi di difficoltà economico-finanziaria derivata all'impresa a seguito della pandemia, l'interesse è quello di conservare il contratto.
Diversamente, come si legge nella Relazione, si finirebbe col “fare terra bruciata delle relazioni d’impresa”.
La Cassazione indica quindi la soluzione nella rinegoziazione delle condizioni contrattuali e riconosce un vero e proprio diritto della parte più debole (il conduttore) acché il locatore intraprenda una trattativa da condurre in buona fede proponendo soluzioni idonee a ripristinare l'equità e l'equilibrio contrattuale venuto meno a seguito della emergenza pandemica e delle chiusure o sospensioni forzate dell'attività.
In questa trattativa secondo buona fede deve esservi un atteggiamento concreto di apertura da parte del locatore per addivenire alla modifica del contratto originario, in punto ammontare del canone di locazione e/o coinvolgendo anche altri aspetti del rapporto contrattuale.
Qualora, tuttavia, il locatore si rifiutasse di prendere in considerazione la richiesta del conduttore di ridurre l'importo del canone di locazione, oppure dovesse intraprendere una trattativa non seria e "di mera facciata" facendo fallire la trattiva stessa, il conduttore potrà agire in giudizio e chiedere, non solo il risarcimento del danno, ma anche la pronuncia di una sentenza che tenga luogo della rimodulazione contrattuale non ottenuta dal locatore.
In sostanza, se il Giudice ritiene che la richiesta del conduttore - supponiamo di riduzione del canone – sia equa in relazione alla chiusura forzata dell'attività e al calo del fatturato, può riformulare in sentenza il contenuto del contratto originario, riconducendo quindi il contratto ad equità.